El Conservador de Bienes Raíces y el ejercicio de diversas funciones de control

La función principal e inherente del Registro de Propiedad es la publicidad registral. Específicamente, efectuar la publicidad formal o informativa, esto es, la posibilidad de conocimiento de las situaciones jurídicas y derechos reales que recaen en inmuebles; pero también la publicidad material según los efectos que, cada sistema, asigne a la inscripción. Así, sirve tanto para conocer la descripción del inmueble, saber quién es el propietario, sus gravámenes y características, como para:

• Asegurar la propiedad inmueble, proteger el tráfico jurídico inmobiliario y fomentar el crédito territorial, mediante la legitimación y protección de las titularidades registradas y a los terceros adquirentes.
• Medio de prueba: Es una forma de probar ante terceros que una persona es dueña de un bien inmueble y las características del bien.
• En casos como el sistema de transferencia del dominio establecido en Chile, el Registro de Propiedad permite que opere la tradición, toda vez que tratándose de inmuebles, esta se materializa por medio de la inscripción en el Registro de Propiedad tratándose del dominio o de Hipotecas Gravámenes en el caso de los demás derechos reales.

Sin embargo, con el paso del tiempo, el Registro de Propiedad se ha convertido en uno de los más eficaces instrumentos para la realización del derecho. En efecto, se le ha denominado, incluso, como guardián de la legalidad, en tanto estaría en condiciones de detener conductas no ajustadas a derecho. Así, en este contexto, el registrador como institución y el Registro de la Propiedad, en particular, han evolucionado de ser registros que únicamente controlaban legalidad de las transacciones entre particulares, a un mecanismo de control de legalidad pública, esto es, dotado de competencias específicas para constituir un mecanismo de control ex ante de la legalidad, en términos generales.

Sin duda, al respecto, destacan las atribuciones que los sistemas confieren al registrador en materia urbanística, existiendo una estrecha y coordinada vinculación e interacción entre El registro de la Propiedad y demás órganos con competencias urbanísticas. Esto no parece ser coincidencia, atendida la trascendencia de la normativa urbanística, en tanto constituye una importante limitación al derecho de propiedad, con fundamento en la función social en armonía con los intereses de los propietarios en orden a lograr una óptima ocupación del suelo. (Ochoa Tobar, 2010, p. 175)

Tales atribuciones no han considerado en su real magnitud (salvo algunos análisis particulares) otras nuevas facultades que paulatinamente se han ido adicionando mediante leyes especiales y que contemplan la asignación de funciones de control que, en mi opinión,  no necesariamente, constituyen una manifestación de su función calificadora.

Se trata de funciones de naturaleza variada, pudiendo su intervención tener por objeto razones de publicidad formal, de control de legalidad y también de cooperación con otras entidades de naturaleza pública. Al respecto, podemos mencionar, a modo de ejemplo y sin ser taxativos, las siguientes:

i)      Control de legalidad fiscal (art. 74 Código Tributario);

ii)    Deber de envío de antecedentes al Registro Público de Tierras Indígenas (art. 15 Ley Nº19.253);

iii)  Deberes impuestos por los artículos 28 y 31 de la recientemente modificada Ley Nº14.908 en lo que la sola lectura de ambos preceptos permite advertir la distinta naturaleza de la obligación impuesta al Conservador en cada uno de ellos;

iv)   Deber de control de legalidad de las normas contenidas en el DL 3516 (inc. 1 parte final);

v)    Ar. Letra 5 letra b) Ley Nº20.234. Ordena al Conservador “ por razones de publicidad” practicar anotación marginal.

vi)   Nuevo art. 15 Ley Nº20.234 impone un deber de control de legalidad en cuanto dispone la obligación de denegar la inscripción en los casos que señala.

vii) Deber de informar a la Unidad de Análisis Financiero (UAF) con arreglo a lo dispuesto en la ley Nº 19.913.-

viii)    Finalmente, se disponen distintas actuaciones en materia de urbanismo y construcción  especialmente en la Ley General de Urbanismo y Construcciones, las que van desde el archivo de antecedentes (Art. 28); Inscripciones y anotaciones marginales (art 67 inciso 2; art. 121); hasta prodiciones de inscripción por falta algún antecedente adicional o en el título o derechamente por constar en el titulo o antecedentes conexos la infracción de alguna disposición normativa (arts.136 inciso final; art. 137 inciso final; art. 140, entre otros).

Con todo lo expuesto, se pone de manifiesto la extensión y variedad de obligaciones de control de legalidad que, paulatinamente se han incorporado a las funciones del CBR, sin embargo, es necesario tener presente que no todas ellas caben dentro de la noción y límites de lo que es el ejercicio de la función calificadora registral. Esta distinción resulta relevante, especialmente, a efectos de evaluar la responsabilidad del Conservador de Bienes Raíces por su cumplimiento.